Immobilie verkaufen

• Die Immobilie befindet sich in einer Metropole oder einer Stadt mit geringem Immobilienangebot und es werden sich deshalb genügend Interessenten für ein Bieterverfahren finden.
• Die Immobilie befindet sich in exklusiver Bestlage, ist äußerst attraktiv oder eine absolute Rarität. Das strukturierte Bieterverfahren wird den Verkauf einfacher und übersichtlicher gestalten, der „Verkauf zum Bestpreis“ wird so wahrscheinlicher.
• Die Immobilie ist renovierungsbedürftig und befindet sich in guter Lage – die Preisschätzungen schwanken stark. Durch ein Bieterverfahren bestimmt der Markt automatisch selbst den Preis.

• Das Erreichen des optimalen Verkaufspreises wird durch den größeren Wettbewerb unter den Bietern wahrscheinlicher.
• Gleichzeitig steigen durch ein Bieterverfahren die Chancen, dass der Kauf in kürzerer Zeit abgewickelt wird.
• Dadurch dass im Angebot meist nur ein Mindestgebot, aber kein fester Preis genannt wird, fühlen sich in der Regel deutlich mehr Interessenten angesprochen. Die Immobilie wird also mehr Aufmerksamkeit am Markt erregen.
• Ein strukturiertes Bieterverfahren bietet maximale Transparenz für den Verkäufer.

In der Vorbereitungsphase steht die verkaufsorientierte Zusammenstellung aller Objektunterlagen im Vordergrund.

Standortinformationen, Gebäudebeschreibung, Grundrisse/Schnitte, baurechtliche Beurteilung, Miet-/Pachtübersichten und die Grundbuch-/Belastungsprüfung zählen hierzu. Auch eine professionelle Objektfotografie, welche die Immobilie im bestmöglichen Licht erscheinen lässt, ist wichtig.

Alle gesammelten Informationen müssen für die Kaufentscheidung der Interessenten detailliert genug sein.

Ebenso werden der Zeitplan und die Beschreibung des Ablaufs des strukturierten Bieterverfahrens vorbereitet.

Im ersten Schritt werden passende Kaufinteressenten am Markt gesucht und identifiziert. Hierbei spielt unsere hochaktuelle Kundenkartei die entscheidende Rolle.

Zusätzlich kann die Immobilie diskret, z. B. als „Secret Sale“, in passenden Medien beworben werden.

Das Objekt wird nun einem vorselektierten potenziellen Käuferkreis präsentiert. Den Kaufinteressenten wird der Ablauf des Bieterverfahrens mitgeteilt und es werden ggf. Vor-Ort-Termine vereinbart.

Anschließend werden die ersten indikativen Kaufpreisangebote eingeholt.

Nach Prüfung der ersten Kaufangebote wird entschieden, mit welchen Interessenten weiterführende Verkaufsverhandlungen geführt werden sollen.

Es werden weitere detaillierte Unterlagen zur Ankaufsprüfung übermittelt, oftmals digital oder in Datenräumen.

Alle offenen Fragen werden jetzt geklärt und alle Kandidaten werden um ein weiteres finales Kaufangebot gebeten. Auf Wunsch des Verkäufers kann generell allen Interessenten die Möglichkeit gegeben werden, ihr erstes Angebot nachzubessern.

Sonderform – zweistufiges Bieterverfahren
Für sensible Objekte, die aber einen großen Kreis an Interessenten ansprechen, bietet sich ein zweistufiges Bieterverfahren an.

Der Vorteil des zweistufigen Verfahrens mit einem zunächst „ersten indikativen Angebot“ ist, dass die engeren Verkaufsverhandlungen nur mit einem kleinen Kreis an ernsthaften Interessenten eingegangen wird. Sowohl Besichtigungstermine als auch die Einsicht in vertrauliche Unterlagen kann dadurch so gering wie möglich gehalten und Mieter werden dadurch besser geschützt.

Im späteren Verlauf des Verfahrens wird dann ein endgültiges bindendes Angebot abgegeben.

Jetzt folgt die Entscheidungsfindung gemeinsam mit dem Verkäufer. Die Endverhandlungen werden aufgenommen und mit dem gewünschten Kandidaten/Käufer wird eine bindende Reservierungsvereinbarung abgeschlossen.

Die anderen Kaufinteressenten werden gebeten, ihr Interesse vorerst zurückzustellen. Eine Absage erfolgt aber noch nicht.

Gemeinsam mit Verkäufer und Käufer erarbeiten wir alle Vertragsinhalte und koordinieren Vertragsänderungen bis zur finalen Version.

Ist diese erreicht, erfolgt die Festsetzung des Notartermins mit allen Parteien.

Der Makler begleitet Käufer und Verkäufer zum Notar. Die Objektübergabe wird geplant und das Absagemanagement aller anderen Bieter in die Wege geleitet.

Die Immobilie ist verkauft – strukturiert, zeitlich geplant und zum höchsten Marktpreis..

Viele Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen möchten, unterliegen folgenden Irrtümern:

• Mein neues Objekt kostet mich …, also brauche ich …
• Damals habe ich ja bereits … gezahlt, die Immobilie muss jetzt viel mehr wert sein
• Mein Nachbar hat für … verkauft und meine Immobilie ist viel schöner
• Der Käufer verhandelt ja noch, also muss ich … auf den Preis aufschlagen

Dabei ist eine Immobilie letztendlich immer genau das wert, was der Interessent bereit ist, dafür zu zahlen. Und Letzterer kennt sich in der Regel schon sehr gut mit den lokalen Immobilienpreisen aus, hat sich in der Umgebung bereits mehrere Objekte angesehen und weiß, was er für sein Geld erwarten kann.

Unser Tipp: Verlassen Sie sich beim Verkauf nicht auf Ihr Bauchgefühl, vage Annahmen oder Auskünfte von Nachbarn, sondern ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie neutral. Informieren Sie sich, wieviel Geld vergleichbare Objekte gebracht haben und wie sich der lokale Immobilienmarkt entwickelt. Falls Ihnen das alles zu aufwändig ist, beauftragen Sie einen Gutachter oder professionelle Immobilienmakler wie uns, um garantiert den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Bei einem Verkauf auf eigene Faust können von der Verkaufspreisfindung bis zur Schlüsselübergabe gut und gern viele Monate ins Land gehen, denn als Laie fehlt Ihnen in der Regel das nötige Hintergrundwissen, um beispielsweise den Immobilienwert zu ermitteln, alle Unterlagen zusammenzustellen, die richtigen Vermarktungskanäle zu finden, die nötigen Werbemittel zu erstellen, Besichtigungen zu organisieren und vieles mehr. Wenn Sie dazu noch mit dem falschen Preis in den Verkauf starten und deshalb keinen Käufer finden, kann aus einem Sprint schnell ein Marathon werden, denn je länger eine Immobilie auf dem Markt ist, desto skeptischer werden Kaufinteressenten und umso mehr steigt das Risiko, gar nicht oder nur zu einem wesentlich niedrigeren Preis verkaufen zu müssen.

Unser Tipp: Informieren Sie sich schon vor dem Verkaufsstart umfassend über die Vielzahl der Aufgaben und Herausforderungen, die auf Sie zukommen und überlegen Sie sorgfältig, ob Sie Ihnen wirklich gewachsen sind. Wägen Sie genau ab, ob Sie mit Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers nicht doch das bessere Geschäft machen. Ein Verkauf mit uns zum Beispiel dauert in der Regel nur ca. acht Wochen und bringt Ihnen garantiert den bestmöglichen Preis – Sie sparen viel Zeit, schonen Ihre Nerven und gewinnen mehr rechtliche sowie finanzielle Sicherheit.

Ehe der Verkauf beginnt, brauchen Sie zahlreiche Dokumente und Unterlagen, um zum Beispiel ein wirksames Exposé erstellen zu können. Dazu gehören zum Beispiel:

• Digitale Weitwinkelfotos
• qualitative Objektbilder
  
• Aktueller Grundbuchauszug
• Wirtschaftsplan
• Energieausweis (Pflicht beim Verkauf, sonst drohen mehrere tausend Euro Bußgeld)
• Teilungserklärung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
• Baubeschreibung
• Aktueller Lageplan

Unser Tipp: Planen Sie vor Verkaufsbeginn auch ausreichend Zeit ein, um Ihre Immobilie ansprechend herzurichten. Dazu gehören nicht nur notwendige Reparaturen und unter Umständen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Berücksichtigung der verschiedenen Käuferzielgruppen. Eine junge Familie mit Kindern betrachtet ihr potenzielles neues Zuhause unter anderen Gesichtspunkten als zum Beispiel ein Arztehepaar oder Interessenten im Ruhestand.

Zunächst sollten Sie davon ausgehen, dass die Mehrheit der Interessenten berufstätig ist und sich auch die Abende und Wochenenden entsprechend freihalten. Darüber hinaus ist es wichtig, das Haus oder die Wohnung für jeden Besichtigungstermin gründlich zu reinigen und individuell vorzubereiten, damit sich jeder Interessent sofort wie zuhause fühlt. Ein angenehmes Raumklima trägt dazu ebenso bei wie Ordnung und Sauberkeit.

Bei der Besichtigung selbst sollte von der Begrüßung bis zur Verabschiedung immer ein freundlicher, respektvoller Umgang herrschen – auch bei zum Teil akribischen oder unangenehmen Nachfragen seitens des Interessenten. Mit einem schnellen Durchschleusen lässt sich bei den Summen, um die es in der Regel geht, kein potenzieller Käufer abspeisen und es sollte genug Zeit eingeplant werden. Das gilt auch für die Zeit nach der Besichtigung, wenn es darum geht, am Interessenten dranzubleiben, nachzuhaken und spätere Fragen zu beantworten.

Unser Tipp: Überlegen Sie genau, wem Sie Ihre Tür öffnen, denn es gibt tatsächlich zahlreiche Interessenten, die eigentlich überhaupt keine Kaufabsicht haben, sondern sich nur einmal umsehen möchten, wie andere Menschen leben – oder Sie sogar ausspähen wollen. Finden Sie deshalb im Vorfeld heraus, ob es sich um echte Interessenten oder Immobilientouristen handelt, denn schließlich haben Sie weder Zeit noch Geld zu verschenken.

Sicher, Vorlagen im Internet gibt es viele. Doch sind sie wirklich noch auf dem neusten rechtlichen Stand? Und wie können Sie darin individuelle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Käufer unterbringen? Darüber hinaus geht ohne notarielle Beglaubigung ohnehin nichts.

Unser Tipp: Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie den Vertragsentwurf von einem Notar anfertigen, auf den Sie sich zuvor mit dem Käufer geeinigt haben. Erarbeiten Sie etwaige Änderungen gemeinsam mit dem Käufer und lassen Sie den Vertrag erst beurkunden, wenn alle Vertragsänderungen beschlossen sind und die Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegt.

Bei der Objektübergabe müssen alle Schlüssel und Objektunterlagen sowie Versicherungsdokumente übergeben werden. In einem gemeinsamen Protokoll sind alle Zählerstände wie Strom, Wasser, Gas etc. aufzuführen. Käufer und Verkäufer müssen dieses Protokoll unterschreiben und die Energieversorger darüber zu informieren.

Unser Tipp: Nehmen Sie die Objektübergabe ausschließlich zu dem Termin vor, der im Kaufvertrag vereinbart wurde, denn nur so können die vom Notar vorgeschlagenen und im Kaufvertrag festgehaltenen Sicherungsmechanismen greifen.